Immobilie verkaufen in Dresden und Umgebung – iMMOSUCH GmbH

Ist eine Immobilie schon lange im Angebot und lässt sich nur schwer verkaufen, spielen zu hohe Preisvorstellungen oftmals eine Rolle. Die abwartende Haltung in Bezug auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in Dresden, eine stetig hohe Immobiliennachfrage und steigende Mieten führen zum einen dazu, dass derzeit immer noch gute Immobilienpreise verlangt werden können, zum anderen aber auch dazu, dass viele Verkäufer ihre Immobilie preislich überschätzen.

Daher werden viele Immobilien mit „sportlichen“ Preisen angeboten. „Man kann es ja mal probieren und wenn jemand interessiert ist, kann er ja ein Angebot abgeben“ hören wir oft. Zu dem Angebot kommt es aber meistens nicht. Als Folge werden Käufer, die bereit wären einen guten Preis zu bezahlen die Immobilie gar nicht erst in Betracht ziehen.

Im Endeffekt wird die Immobilie dann zum Ladenhüter, mit meist negativen Auswirkungen für einen gut zu erzielenden Kaufpreis. Als Daumenregel gilt: Der Marktpreis ist der Preis, zu dem mindestens zwei Interessenten bereit sind, mit Ihnen zum Notar zu gehen.

Sein erstes Augenmerk legt der Interessent auf die Qualität der Fotos. Dies ist sein erster Eindruck, für den es keinen zweiten gibt. Leider sehen wir in Anzeigen von Privatverkäufern oft das Gegenteil: Unterbelichtete, schiefe Aufnahmen, die nicht die Vorzüge der Immobilie widerspiegeln. Dementsprechend zentral und wichtig sind diese.

Generell empfiehlt es sich den Hausverkauf lange vorauszuplanen, damit man nicht im Nachhinein in Zugzwang gerät. Oft machen wir schon die Fotos im Sommer vorher, obwohl der Verkauf erst im Januar gestartet werden soll. Bei großen Grundstücken, schön anzusehenden Architektenhäusern oder technischen Vorzügen, wie einer Solaranlage, machen ggf. Luftaufnahmen Sinn. Auch sollten Bilder gerade und möglichst hell aufgenommen werden, zudem sollten diese mindestens farblich ein wenig nachbearbeitet werden.

Nicht außer Acht lassen darf man unbedingt den informellen Teil (Beschreibung der Immobilie). Hierbei sollte die Immobilie objektiv und detailliert beschrieben und nicht allzu viele persönliche Emotionen ins Spiel gebracht werden, um die Hochwertigkeit und somit auch den Angebotspreis nachhaltig zu unterstreichen.

Da die Immobilie „von Privat“ inseriert wird, öffnet dies Tür und Tor insbesondere für Schnäppchenjäger, merkwürdige Interessenten und auch für zwielichtige Makler.

Dies liegt grundsätzlich daran, dass bei Privatverkäufern in Dresden vermutet wird, dass er sich nicht ausreichend mit dem Markt auseinandergesetzt hat, der Verkäufer vielleicht unsicher bezüglich des Verkaufspreises ist bzw. bereit ist mehr Preisnachlass zu geben als das bei einem Angebot, welches von einem seriösen und bekannten Immobilienmakler inseriert wurde.
Dies bedeutet mehr Arbeit, Stress und weniger Erfolg beim Verkauf.

Der Notarvertrag ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses.
Damit Sie sicher gehen können, dass der Kaufpreis auch fließt, lassen Sie sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank aushändigen.

Darin muss nicht stehen wie er finanziert wird, sondern dass die Bank die Finanzierung der Immobilie übernimmt. Wenn die Bank schreibt, sie möchte die Finanzierung „positiv begleiten“, reicht das nicht aus. Das ist zu vage. Selbst wenn der Käufer keine Finanzierung braucht, lassen Sie sich eine Bankbestätigung aushändigen, aus der hervorgeht, dass der Kunde über das Geld verfügt.

Wer sich im Internet bewegt hinterlässt Spuren. Obwohl die meisten sicherlich keine Absicht haben,
die Adresse der zu verkaufenden Immobilie im Internet zu präsentieren, ergeben sich dennoch viele Möglichkeiten die Adresse mit Hilfe eines Namens oder einer Festnetznummer über das Internet ausfindig zu machen.

Eine Alternative wäre das Einrichten einer speziellen Emailadresse, wie z.B. haus.mit.pool@domain.de,
die Benutzung von Chiffre oder die Nutzung einer speziellen Handynummer, die zu bestimmten Zeiten erreichbar ist. So vermeiden Sie ungebetene Gäste vor der Tür und Anrufe zu jeder Tageszeit, die oft gerne auch schon Samstagsmorgens um 8 Uhr anklingeln.

Die Koordination der Interessenten und Besichtigungen ist meist ein stark zeitraubender Teil des Immobilienverkaufs in Dresden. Wenn das Haus neben der Berufstätigkeit verkauft werden soll, dann bieten sich oft nur die Abendstunden zur Besichtigung an und die Tagesstunden zur Termin-Koordination. Bei mehreren Anrufen pro Tag kann der Chef da schon mal unangenehm werden.

Wenn es dann zur Besichtigung kommt, findet diese eher technisch vom Dachboden bis zum Keller statt.
Die Immobilie wird während der Besichtigung oft emotional aus der eigenen Sichtweise präsentiert, anstatt realistisch mit Berücksichtigung der Wünsche des Kunden.

Auch lassen Sie sich nicht dazu verleiten, die Rolle des Platzhirschs gegenüber Ihren Interessenten einzunehmen. Ihnen geht es darum, dass Sie Ihre potenziellen Käufer möglichst neutral durch Ihr Haus führen. Es ist sicherlich eine Kunst beim Privatverkauf, einem möglichen Käufer das Gefühl des Vertrauens und der Sicherheit zu vermitteln. Es wäre schade, wenn Sie einen Kunden verlieren wegen eines Problems, welches sich einfach hätte klären lassen. Der Kunde traut sich aber oft nicht, es offen vor Ihnen anzusprechen, da er ihnen als Eigentümer nicht zu nahe treten möchte.

Abschließend, wenn es dann zur Preisverhandlung kommt, stehen Privatverkäufer oft vor dem Problem, dass Sie das erste Mal mit einer derartig hohen Summe handeln. Dabei stellt sich die Frage wieviel sind mir z.B. € 2.000 wert, wo ich im täglichen Leben schon darüber nachdenke, ob ich im Restaurant 3 € oder doch 10 € Trinkgeld geben sollte. Welche Argumente werden angebracht bei der Verhandlung zur Senkung des Preises auf Käuferseite? Wie viel Verständnis haben Sie auch als Verkäufer generell für eine Preissenkung? Oft lassen sich dabei Emotionen nicht verstecken, da es ja um Ihre Immobilie geht.

Schalten Sie daher einen kompetenten Vermittler ein, der sich mit der Verhandlung derart hoher Summen auskennt und jeden Verhandlungsschritt mit Ihnen abstimmt.

Beim Verkauf Ihrer Immobilie spielt der Energieausweis eine wichtige Rolle. Er ist vergleichbar mit einem „Energiepass“ für Ihr Zuhause und gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie. Dieses Dokument zeigt, wie energieeffizient Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist, und informiert über den Energieverbrauch, die Art der Heizung und die Wärmedämmung.

Für Käufer ist der Energieausweis ein entscheidendes Kriterium, da er ihnen hilft, die zukünftigen Energiekosten besser einzuschätzen. Er gibt auch Aufschluss darüber, ob eventuell Investitionen in energieeffiziente Maßnahmen notwendig sind. In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, diesen Ausweis potenziellen Käufern bereits bei der Besichtigung vorzulegen.

Als Ihr Maklerbüro möchten wir sicherstellen, dass der Verkaufsprozess Ihrer Immobilie reibungslos und transparent verläuft. Daher empfehlen wir, den Energieausweis rechtzeitig vor dem Verkauf zu aktualisieren oder zu beantragen. Dies unterstreicht Ihre Glaubwürdigkeit als Verkäufer und trägt zu einem erfolgreichen Immobiliengeschäft bei.

Verschiedene Unterlagen sind notwendig, um den Verkaufsprozess reibungslos und transparent zu gestalten:

Grundbuchauszug: Dieser zeigt, wer rechtlich als Eigentümer eingetragen ist und ob es Lasten oder Beschränkungen, wie Hypotheken oder Wegerechte, gibt. Er ist essentiell, um die Eigentumsverhältnisse klarzustellen.

Energieausweis: Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz Ihrer Immobilie. Dies ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern hilft Käufern auch, die zukünftigen Energiekosten einzuschätzen.

Baubeschreibung und Baupläne: Diese bieten detaillierte Informationen über die Bauweise, verwendete Materialien und die Raumaufteilung. Sie sind besonders wichtig für Käufer, die Umbauten planen oder die Bausubstanz verstehen möchten.

Flurkarte: Sie zeigt die genaue geografische Lage Ihres Grundstücks und dessen Grenzen. Dies ist wichtig, um zukünftig eventuelle Grenzstreitigkeiten zu vermeiden.

Nachweise über Renovierungen und Modernisierungen: Diese belegen Verbesserungen und Investitionen, die Sie vorgenommen haben, und können den Wert Ihrer Immobilie steigern.

Betriebskostenabrechnungen und Nebenkostenabrechnungen: Sie geben einen Überblick über die laufenden Kosten der Immobilie und sind für Käufer wichtig, um die Nebenkosten realistisch einschätzen zu können.

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es wichtig, sich über die dabei entstehenden Kosten im Klaren zu sein. Zunächst ist da die Maklergebühr, die anfällt, wenn Sie unsere professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Diese Gebühr ist in der Regel ein bestimmter Prozentsatz des Verkaufspreises und kann je nach Region und Maklerbüro variieren. Hinzu kommen die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch, die sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie richten. Sollten Sie Ihre Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt haben, kann bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung durch Ihre Bank erhoben werden. Diese dient als Ausgleich für die der Bank entgangenen Zinsen. In manchen Fällen kann auch die Grunderwerbsteuer, die normalerweise vom Käufer getragen wird, teilweise oder ganz auf den Verkäufer umgelegt werden. Zusätzlich können noch weitere Kosten anfallen, wie die für die Erstellung eines Energieausweises oder für notwendige kleinere Renovierungen, um Ihre Immobilie verkaufsbereit zu machen.

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es einige rechtliche Aspekte, die Sie beachten sollten.

Zunächst ist der Grundbuchauszug von Bedeutung. Dieser zeigt, ob Sie als Eigentümer eingetragen sind und ob es Belastungen wie Hypotheken gibt. Es ist wichtig, dass alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen vor dem Verkauf geklärt werden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Kaufvertrag. Dieser muss notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Der Notar stellt sicher, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und berät Sie zu den Vertragsinhalten.

Außerdem ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Er muss potenziellen Käufern bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden und gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie.

Des Weiteren sollten Sie sich über eventuelle Gewährleistungspflichten informieren. Sollten Sie als Verkäufer Mängel verschweigen, die später entdeckt werden, könnten Sie rechtlich dafür haftbar gemacht werden. Es ist daher im Interesse aller Beteiligten, transparent und ehrlich über den Zustand der Immobilie zu informieren

Schließlich ist es ratsam, sich über die steuerlichen Aspekte des Immobilienverkaufs zu informieren. Wenn Sie die Immobilie in den letzten zehn Jahren erworben haben und sie nicht durchgehend selbst bewohnt haben, könnte auf den Verkaufserlös Spekulationssteuer anfallen. Zudem sollten Sie beachten, dass eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, was den zu versteuernden Gewinn reduzieren kann.